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冷风2012:独立地产评论

独立地产人/新锐诗人/用心奉上地产经济评论

 
 
 

日志

 
 

[转载]2011年房价崩盘硬着陆,是小概率事件  

2010-04-05 15:32:00|  分类: 友人转载 |  标签: |举报 |字号 订阅

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本文据理分析房地产泡沫破灭的可能为零,同时全面的分析了中国房地产制度和对中国经济的影响。

2011年房价崩盘硬着陆,是小概率事件

 

    网上流传的那张中国房价与日本房价崩盘对比的图片,我去年就看到了,当时也就一笑,没想到网上又来炒冷饭,还搞得举国讨论。真是好玩。其实同时还有一张图片,也蛮有意思的,那就是国家总理历年就调控房价发表言论的时间表与历年房价上涨曲线图的对比,这是比较幽默的。所以对于09年,10年的房市调控的作用有多大,我们大概也知道那是一种画饼充饥的语言游戏。

    2011中国房价崩盘的概率有多大,我估计是接近于0。中国和日本的城市化率相差很大,中国大量的城郊变为城市市区的同时,房价泡沫就在进一步的释稀。大致的原理就跟中国的股市差不多吧,股市泡沫令人担扰,中国的做法就是通过把盘做大,然后吸收过多的货币与股市泡沫。相对于日本城市化程度高,土地相对稀缺程度高,以及当时的汇率政策来说,中国目前处的环境还相对不赖。虽说美国对中国人民币的汇率极为不满,也不排除通过关税来制裁中国,但美国与中国互为齿唇,两者相恶彼此也得不到多少好处。只要汇率保持稳定,不对中国的出口造成大压力,中国的经济还会相对平稳,至于房价崩盘这种恶劣事件出的机率,应该和美国想在中国放一粒核弹的可能性差不多。

    进入到10年,中国的房价走势和我去年总结的差不多,此起彼伏。这并不是什么真理,对市场稍有认识的都会懂得。北京,深圳,上海这些所谓的一线城市,房屋的投资价值大过居住价值的市场,它的房价变得如股价一般,会随着投资心态而产生变动。成交价格出现波动再简单不过了。而那些房屋居住价值高过投资价值的城市,价格走势相对就稳健的许多,我所处的3.5线城市,房价一路坚挺,目前尚未见颓势。

    但是,中国房价不会崩盘,并不是说中国的房地产市场没有矛盾。中国的房地产市场是一场由既得利益群体导演的一场政策资源与资本意志的集权秀。中国的房价问题不解决,虽说崩盘尚早,但是会埋下社会不稳定的因素。这些年因为拆迁导致的群体及个体事件层出不穷。但是帝国中央把这些都当作是经济进程中不可或缺的小事件,而未加以重视。或者加以重视,也搞不过地方政府的利益意志。毕竟大局需要地方来维稳,只要不出格,在集权范围内的小事件还是可以容忍的。所以,这些小事件大都是以维权的名义出现的,因为地方政府侵害了他们的利益,所以他们站出来维权。但他们不能维权,或维权没有出口的时候,社会不稳定因素就会出现。

    中国的房价需要一场房地产市改革才能解决。去年我提出要对保障房,适用房进行相关立法,能确保帝国中央的政策得到实施。今年两年有学者提出了这个立法的议案。很多人说,土地财政,土地财政,说如果没有土地款,各地财政预算就会是赤字。对于这一点我认为是要打开视野。有赤字就让他削减预算,哪怕市长,省长用移动板房办公,哪怕你出行骑电动自行车,做不了你就滚蛋,有大把人想成为公务员。

    帝国中央要改变以往那套考核标准,不能以城市规模大小来核定个地方行政长官的功绩,要看这个城市是否宜居,是否向工业化推进了一步。当整个国家都急功近利,好大喜功的时候,没有谁会去考虑长远的事情。对于每年要保八的数字长城,也要换换思维,可以参考中国股市稀释泡沫的作法,把那些产能过剩,好大喜功的固定资产投资削减,把这一部分动能转换到消费,民生领域里,只要总体动能不减少,而进行结构性的调整,这个国家的经济还是向前跑的,对于执政党的合法性压力,也相对会减轻很多,社会矛盾也会去化不少。那么多以国家名义的折迁、为地方政府推高的房价,不知道伤害了多少个名义上拥有这个国家的人民啊。

 

张弓长

2010-4-1

 

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