注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

冷风2012:独立地产评论

独立地产人/新锐诗人/用心奉上地产经济评论

 
 
 

日志

 
 

2010购房渐理性,楼市已入平稳通道  

2010-03-29 11:20:00|  分类: 地产另类观察 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

2010购房渐理性,楼市已入平稳通道

/柳州房产街 冷风

对于内需型购房的柳州房地产而言,2009年因大规模旧城改造造就的拆迁刚需性市场,在集中放量和集中购房需求的呼应下,整个市场呈现“一房难求、一月一价”的火热局面。同时,全国市场也异常沸腾,造成跟风投资热的产生。然而,在国家宏观抑制政策下,2010年的市场略显紧张,这种紧张造成的原因有二,一是全国一二线城市房价有所下行,二是柳州拆迁安置需求已经相对满足了。对于投资性需求和改善性刚需的购房者而言,更多的是疑惑,谁也看不清楚未来政策的导向在何处,因此造成观望的产生。

3月楼市销售平稳,但市场估值太低

从笔者踩盘及对柳州房产街网络数据分析来看,柳州3月份整个市场相对09年而言,已经逐渐转入平稳的销售通道。关于3月楼市特点,笔者总结如此几点:

一、开盘量同比减少,3月份开盘项目共3个,总体放量不足700套;

二、河东各高端项目涨幅稍高外,同比上涨约500/㎡,其他片区基本没有太多的价格变动,但也有一些具有地块资源优势的个案有小幅上涨,例如颐和家园御江二期360度全江景楼王开盘价格在4900-5700/㎡之间,比俯江楼王略有上涨;

三、各别项目估值偏低,特别是一些个案而言,笔者认为是开发商对产品及市场信心不足的原因造成销售量及产品价值的估值偏低,比如兴柳蟠龙宝坻,该项目占据蟠龙山公园的资源优势,二期多层电梯房可揽江岸瀑布美景, 6500/㎡的均价对于这优质的山水盛景而言是估值太低了。

平稳通道下的短期市场预估

从日报社的200份调查分析来看,似乎未来将不会再有快速的价格上升可能。而笔者认为,市场未来发展趋势如何,不是以百姓的意愿为前提的,而是要结合市场实际情况来区分和对待?一看宏观政策的引导,二看供需关系的结构,三看区域性的规划和变化。

从前期不断出台的有关政策来看,中央有抑制房价疯涨的决心和意愿,笔者也认为对于购房者来说这是利好的消息,但大家有没有意识到,柳州只是一个内需型的购房结构体系,没有过激的外来投资行为。要说投资性需求,更多是区域范围内的购房,如柳州下设各县区改善性置业及市区内恶意的投机型炒房者,后者肯定是希望房价快速上涨的。因此,当有关部门 “一刀切”的实施各种抑制政策,有可能会扼杀正常的购房者积极性,使他们造成观望心态而错失机会。

目前,柳北区域房源告急,而该区域内生产型企业职工购房需求旺盛;柳南区项目多个项目接近尾盘,新盘放量因工程进度或其他原因而严重滞后;除河东房源相对集中外,其他片区均因因价格略高于购房者的预期而受到市场关注。

所以,结合政策、供需、区域等三方面的因素来看,笔者认为目前市场虽已经进入平稳销售的通道,但市场看点颇丰,未来变数还是存在。目前,原定于34月份开盘或加推的项目基本延后,因此第二季度将成为2010柳州楼市的关键。

个性化产品开发及推广的出路

2008年到2010年,全国楼市经历了“非理性的观望——非理性的投资——个别案例的热销——营销战略细分化”的发展。柳州相对简单一些,“跟风观望——刚需购房——个案热销——理性投资”在刚需逐渐满足的时刻,作为开发商是否可以从新定义自己的产品开发思路,针对一些特定人群开发项目,如环保节能项目、精装修豪宅、智能化功能、养生别墅等。同时,形成差异化的产品架构,片区要和片区进行区分,同一区域内产品特性进行区分。笔者一直在想一个问题,房地产既然是奢侈消费品,为什么就不能再满足内需的情况下,向外延伸自己的客户群,我们的营销推广模式是否应该有所变化。

笔者想告诉那些整天喊着要树立企业品牌的开发商们,树品牌不是打广告那么简单,首要的是做好产品及服务。市场好了,你要做服务,市场不好了你更要做服务。我们,不妨像一二线品牌学习,回到产品和服务本身去想营销的策略。//

 

备注:2010柳州楼市春季行情一览

 

我最近在玩新浪微博,很酷、很新潮。
一句话,一张图片,随时随地让你了解最新鲜的我。

点击以下链接注册,和我一起来玩吧!
http://t.sina.com.cn/reg.php?inviteCode=1633373152

  评论这张
 
阅读(24)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017