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冷风2012:独立地产评论

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日志

 
 

转载:寻根:2009柳州楼市“越夏越热”迹象  

2009-06-13 17:53:37|  分类: 个人日记 |  标签: |举报 |字号 订阅

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寻根:2009柳州楼市“越夏越热”迹象


\风禹工作室



“最近好像楼市开始烘起来啵”。自从入夏以来,笔者在和业界人士聊天时发现大家嘴边常挂这个话题,说某某楼盘开盘热得不得了,说某某楼盘准备提价了,种种观点似乎都预言龙城楼市发展的热度。这个地球上住有很多所谓的预言大师,但是他们的预言也不是100%的准确。这个多雨的初夏后,让我们拨开云雾,一探当前龙城楼市的究竟?

开发商:上兵伐谋,不战而屈人之兵。
利而诱之,乱而取之,实而备之。

2007年末以来的滞销,2008年以来金融市场的阴霾,加上消费者的持币观望,给柳州各区域数十家楼盘带来极大的销售压力。对于很多开发商来说,2009年春天的灿烂阳光,似乎化解了楼市的浓浓阴霾,憋了一年时间,商家们觉得翻身的机会到了,于是大打谋略战。
翻翻最近的一些报纸,即可见到很多这样的楼盘广告:VIP会员优惠,进入最后一周……、欧式皇族生活,没有下一期了……、××二期开盘火爆,凭什么红透全城……

兵法上说,上兵伐谋,不战而屈人之兵为上。这个所谓的“兵”就是消费者,楼市回暖初露端倪时,先见之开发商、代理商便摇旗而动,推出一系列的优惠政策和公关活动,从以往的“坐销”向现在的“行销”而转变,以达到储客、蓄客的羊群效应。

的确,自春节以来的第一季度里不少楼盘的销量有所增加,但当时并没有太多的开发商看好此类“行销”的模式,而“行销”的作用远远达不到今日的“越夏越热”。那么我们且来看看,造成楼市出现“越夏越热”景象的主要客观因素是什么?

政府:旧城改造,用活每一颗棋子。
溥天之下,莫非王土,率土之滨,莫非王臣。

在低迷市场经济局面下,作为民臣之父母的政府,当然要出台一系列的政策,想尽一切办法发展经济。于是列为龙城十大建设工程之首的柳州风情港、柳州地王国际财富中心和“金沙角”,签订拆迁协议、拆除搬空房屋、新的项目建设等三项工作三管齐下,适时地刺激了龙城房地产市场的发展。

风禹认为,此前柳州楼市出现的一些回暖征兆,与今年以来柳州旧城改造项目有很重要的关联。柳州大力改造城市,势必造成大量拆迁户有即时性的住房需求。

以柳州市广场路及周边旧城改造项目为例,由于该工程拆迁没有回迁,仅此工程就造成数千户城市家庭有购房需求。尽管柳州风情港、柳州地王国际财富中心和“金沙角”项目是出于扩大内需、经济升级、提升城市品位、打造历史文化名城需要,不可否认,它们同时也是造成楼市小阳春出现至关重要的因素。

消费者:审时度势,把时机攥在手中。
安得大厦千万间,大庇天下寒士具欢颜!

柳州是一个三线的工业城市,也就是说钢性住房需求将是这个城市房地产发展的主线。不排除柳州有很多有钱人,所以河东的高端高价楼盘在此前两年很好卖,而最近出现的一些别墅盘和高价盘据说开盘时火爆非凡,该怎样去解释这种繁荣景象呢?

前面说过,柳州大面积的旧城改造,造成数以前计的拆迁户急需买房,这是一因。另外,此前一年时间的低迷楼市,汇集了一批很可观的持币观望的购房群体,他们经不住开发商的利益诱导,也想出手了。

经过此前几年房价高涨的冲击,城市里所谓的有钱一族消化得差不多,他们没有两套也有一套房了,而更多的则是收入不怎么可观的钢性群体。所以不要怪消费者的持币观望,就算是金融风暴不来临,柳州的房价也涨不到哪里去。对于很多想购房的朋友来说,如何选择下手时机很关键,把时机攥在手中,觉得该下手就下手,不过不要被别人利诱了。

市场:升降之间,一切皆有可能。

最新有关部门资料显示,2009年1至6月份,柳州城市用地获批682公顷,已完成征地面积3506亩,完成拆迁建筑面积32625平方米。2009年柳州市区房地产计划投资总额将达到165亿元,其中市区房地产计划投资总额将达到135亿元,较2008年增长30%以上。而进入夏季以来,不断开盘的项目也表明柳州的房地产市场处于稳步发展的态势。

风禹觉得,尽管柳州的房价目前仅为均价3100元/㎡,个人平均住房面积仅为22㎡,都大大低于全国的平均值3600元/㎡和28㎡,但是并不见得柳州的房价马上就可以提上去。毕竟,金融风暴的阴霾还在,柳州也就是一个三线的工业城市,市场的购买力摆在那里。那些标价6000、7000元的高价高端盘之所以买得了,不排除大量炒房者、投机者的因素,也包括很多有购房需求的人顶着高压成为房奴,更有一些看不见的手在驱动着。

综上所述,风禹认为:

开发商:勿跟风提价。那些热销和敢于提价的楼盘,不是买品牌就是有好品质,对于其他认为翻身提价时机到了的开发商而言,好好掂量自己的楼盘,该搞活动搞活动,该让利就让利,顺利销售房子减轻压力才是关键。

消费者:勿跟风买房。第一季度以来楼市出现的一些回暖现象,与那些获得拆迁赔偿款后,四处乱窜买房子的拆迁户关系密切,他们手中有一笔钱,也比你更急需房子。下手时机在你手中,自己审夺吧。

市场:大有作为。久病初见回康,尚需时日调息,柳州房地产市场是大有作为的,但是长达年余的低迷楼市,终究需要时间来过度,那些做出品牌品质和有信誉的项目,不愁市场不爱你。
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本文转载自:瑞源黄宗禹: 寻根:2009柳州楼市“越夏越热”迹象
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