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冷风2012:独立地产评论

独立地产人/新锐诗人/用心奉上地产经济评论

 
 
 

日志

 
 

转载:房价涨了多少  

2009-04-28 10:33:27|  分类: 个人日记 |  标签: |举报 |字号 订阅

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1978—2008年,中国的GDP从3000多亿元增长到30多万亿,按不变价计算增长了近100倍,城镇人均工资从28.6元/月大约也增长了100倍,城市中的大白菜从1分多钱/棵也涨了100倍,房地产投资从不足300亿同样涨了100倍,但房价涨了多少呢?
从全国看1978年的300元/平方米,到2008年的按5000元/平方米计算大约涨了16.6倍,从北京城市核心区的600元/平方米到200年的20000元/平方米计算大约涨了33.3倍。
所有人都会说1978年的工资中没有住房含量,房子是福利分配的,或说是白给的,只是在商品化改革之后,工资中才有了住房含量,但房价是否也发生了内涵的变化呢?
全国的商品房价中大约有30%是土地的出让金等,城市核心区的房价中则土地出让金等占了50%(包括拆迁、征地等费用),房屋的建安造价费用从200元/平方米上涨到了2000多元/平方米,上涨了十倍,各种配套费用(包括基础设施等)则上涨了100多倍,或许多是从零到了数百元/平方米,无法用数倍来计算了,而高价高档的房屋建安费用则从200元/平方米上涨到了6000多元/平方米,大约上涨了30倍。钢材的价格从不到200元/吨上涨到了5000/吨,涨了25倍;水泥从几十元涨到几百元,至少也涨了15倍以上。室内的装修费用差距更是巨大,从1978年的四白落地和水泥地每平方米约40元,上涨到北京中低标准800元/平方米的20倍、中档标准1600元/平方米的40倍、高档标准4000元/平方米的100倍,不同价格的住房中的装修标准与价格也差异巨大。
扣除了房价中土地的使用费用、建安造价的提升、配套费用的提高、装修标准的提高等等,剩下的净房价增长还有多少呢。当然房价是这一系列因素的组合,最多能比的就是扣除土地的部分,否则账就算得没有可比性了。
全国扣除30%的土地部分,涨了11—12倍,北京核心城区约涨了16.6倍,与大白菜相比的100倍之差相去甚远,既不能同GDP的增长倍数相提并论,也不能与工资收入增长的约100倍相比,扣除工资中的住房工资含量,也只能说收入的增长远远超过了房价低增长N多倍。
但为什么市场中更多的反映则是房价高呢?原因都在于平均市场销售价形成的误解。
宏观经济的研究会大量的使用统计中的平均价格,而现有统计中的平均价格则是根据市场的销售总价除以总的建筑面积而得出的结论,因此无法从平均价中判断实际市场的价值与每个不同价位销售量之间的关系。因为高价的房子卖的量大则平均价高,低价的房子卖的多则平均市场销售价格就会降低了,然而消费者个体所应对的则是直接购买对象的价格,而非市场中与此项目无关的平均价格。
为什么市场中会有许多高价的房子呢,也是因为平均收入形成的误解。
市场中并不能做到,土地的供给非计划控制的市场自由调节,无法实现由供求关系决定价格与数量。市场中并不能做到在土地供给垄断下的产品供给量调节,因此供给在不同产品等级(不同面积、不同价位)中都达到供求关系相对平衡与满足。当土地的供给量有限时,产品结构的调整就会出现差异,投资者就会在追逐产值产品利润率和规模收益中做出不同选择,这种选择并不是随平均收入而定位的,反倒是按收入差别定位的。
市场中的研究者会按平均收入与平均房价去对比,产品供给者则按市场中的收入层次选择产品的高与低、户型的大与小,并形成不同的产品差别化。
换句通俗的话说,产品是按贫富差别来决定的。也可以换句话说价格是因贫富差别而形成的,或推高了平均房价的。反过来说则是房价或房屋产品不是以平均收入为定位标准的。
正是因为有收入差别,因此房屋会按收入差别分成不同的消费层次、消费产品,如高档公寓、别墅、双拼、联排等,这里的造价与配置包括装修的标准都会大大的提高。因此带动了平均房价的高升,当然也会有些开发商会生产市场定位容易、技术要求相对较低且购买人群庞大、市场竞争的操作风险较低的普通商品房。而都同样是法律定义上的商品房,为什么会在上至国务院下至地方政府的文件中出现了两种不同的称谓、划分了普通与非普通,包括差别性的税率也正在与这种产品定位和面对不同消费群众上的差别。
然而研究人员并不在讨论时用收入差别来细分市场,而是用平均收入来误导民众。为什么不用两种不同名称、不同税率差别的方式来计算平均房价呢?即并不能享受优惠税率的房子列在专对高收入家庭的一边,而只计算普通商品房的平均房价呢?也许是因为没有这样的统计数据,或者因为无法将高收入人群的收入也剥离,于是就只好混在一个锅里煮了。
正因为混在一个锅里分不清鱼翅与粉丝了,于是民众都在用含有鱼翅的平均房价来判断市场,岂不知大多数民众只能吃粉丝,而不可能吃鱼翅。毛病正出在此处。
大家都知道CPI只计算生活必须的鱼、蛋、肉、菜,并不计算鱼翅、海参、燕窝的价格变动,因为CPI不需要鱼翅的成分。
但市场中是否因为CPI中没有鱼翅就不提供鱼翅与燕窝了呢?集市上与餐桌上这类产品大约还是重要的收入来源,但这些与民众是否能吃饱肚子、是否影响日常生活的消费变化无关。
总不能只许中等收入家庭改善住房,而不许高收入家庭改善住房吧。总不能不许消费市场中的奢侈型住房消费吧。别忘了没有奢侈型消费和高收入家庭的住房面积扩张,又怎么会有人均面积的增加与扩大呢?没有城镇人均居住水平的提高,又怎么会有最低保障线水平的提高呢?保障线以下的人群生活条件的改善正是来自于整个社会的发展和那些被认为是过度型消费的拉动。
这个理由听起来也许有些刺激,但这正是社会主义优越性,因为政府会用贫富差别中对富人的征税、富人消费中的税收贡献、土地出让金的差价等收入来进行转移支付来保障低收入群体的基本生活需求,并逐步提高这些保障条件的底线标准。甚至连资本主义的国家都不得不在平均财富的增长和生活条件的提高中以此为标准来提升保障的标准。
房价如果涨的是鱼翅的部分,应该是合理的。爱买不买是奢侈型消费的天理。但保证粉丝的必要量的供给则是政府责任,正因为此才有了90平方米70%的政策。遗憾的正在于当土地的供给是垄断的、计划的、非市场调节的时候,市场的手脚被捆住了,90平方米70%也无法改变市场的逐利性,无法保证粉丝的供给结构。
不是房价上涨的过渡,也许是结构与土地之间无法调节的矛盾才造成更多的供给倾向于面对高收入家庭,才造成用平均收入无法对称的平均房价。

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本文转载自:任志强的BLOG: 房价涨了多少
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