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冷风2012:独立地产评论

独立地产人/新锐诗人/用心奉上地产经济评论

 
 
 

日志

 
 

刚性需求和投资心理博弈下 明年楼市或呈“M”…  

2009-12-16 10:24:00|  分类: 地产另类观察 |  标签: |举报 |字号 订阅

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刚性需求和投资心理博弈下 明年楼市或呈“M”型发展

 

年底新政出台,业界只是嗤之以鼻,虽有几个闲人浪费口舌,但“稳定发展”的老政策面孔依旧,只是多擦了一些脂粉而已。“适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应,继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度,切实防范各类住房按揭贷款风险。”这样的“忧民”政策永远赶不上房价的上涨。

 

政府、业界、民众都清楚房价已经是当前社会矛盾的一个交锋点,在积聚了道德判断、投机现象、贫富差距、城市发展模式、人为因素等等矛盾的飞行着的“大气球”。而解决这一根本问题的方法就是从土地所有制、城市化、户籍制度、人口流动、税收调整、房产市场制度、信贷机制等等方面下“狠手”,只靠一两个不咸不淡的政策,是很牵制住这个“大气球”的上行。今天笔者放下这个具有政治性问题不谈,在目前刚性需求下,国民中只有20%在各种无奈压力下,举全家三代之力购房。今天,我们就单谈中国城市居民为什有70%以上举全家之力都买不起一套房子?而为什么有那么10%左右的人就可以随意消耗豪宅、可以拥有多套甚至数十套的房产呢?在刚性需求和投资心理的对决和博弈下,明年楼市将会呈什么样的发展状态?(本文谨记文字节约论:百言可明勿千言,千言可明勿万言!)

 

从中央经济工作会议及14日常务会议等发出的信号都显示政府有着梳理房地产市场发展的思路,国家在保政权稳定和社会稳定的时候当然不希望房地产市场出现剧烈波动,但同时又对2009年房地产对中国的贡献进行了认可,希望2010年能够再接再厉,但却否认房地产作为支柱产业的存在。由此可见,政府对房地产“既爱之又恨之”的心情昭然若揭,“房地产现在的问题。一个是有泡沫,第二个是现在是在炒房,而不是真正有人买得起房子,不是使居者有其屋。”如同贺铿认为一样,目前房价过高是因为“一个是政府炒地,另外一个是社会资金炒房”。

 

中国地产调控现象已经存在和被研究了多年,凡是房价虚高到一定程度时政府一定会出台正策进行控制,而此时房价就会有所回落,但从刚性需求和投资型置业的对立而言,民众还存在“买涨不买跌”的心理。所以2010年的楼市恐怕会多出很多波折,首先房价在短期内不会如政府所愿“稳定”下来,毕竟2009年开发商们都已经赚的“金银满钵”,“抗冻”能力已经大增;其次,过高的房价和政府犹豫不决的态度也会导致购房者天平的倾斜,投资型需求会再次进入观望状态,成交量下滑不可避免。

 

同时,银行方面每年都会有放贷任务,如果一下子紧缩货币政策将会造成一大堆的半拉子工程半途而废。因此,如果上半年国家对于囤地打击面扩大的话,可能会引起土地市场的波动,地价下跌、流拍事件增多,都会加剧市场悲观气氛,都可能导致下半年出现降价风潮,也会引发房地产市场的大规模整合运动。而且这种情况一旦发生,恐怕政府持续的“双稳定”政策也会未必会有效,而且这种低迷有可能短时间内无法解决。

 

中国民众跟风心理太重,不管是投资型需求和自住型刚性需求无不跟随房产大势,一涨便疯狂,一跌便停止不前。谁让我们的专家和市场都认为房产是保值增值最好的投资产品,对于未来楼市,笔者建议广大自住型购房需求者,不要硬拼,顺其自然,如果真的房价被炒到我们的奢望的时候,那租房也是一种不错的选择。

 

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