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冷风2012:独立地产评论

独立地产人/新锐诗人/用心奉上地产经济评论

 
 
 

日志

 
 

房价上涨绝非偶然,楼市和谐发展才是正理  

2009-12-15 09:55:00|  分类: 地产高端访谈 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价上涨绝非偶然,楼市和谐发展才是正理

              ——访天津挚衡天地房地产顾问有限公司总经理 刘涛 

                                       文:冷风 

房价上涨绝非偶然,楼市和谐发展才是正理 - 冷风 - 冷风 的博客

柳州房产街冷风:2009年房地产价格整体上涨幅度较快,肯定绝非偶然,那么请问其中的必然性有哪些?

刘涛:房地产市场从多种形态,多种领域来看,这十几年以来,一直是持续向上的。尽管这个大的趋势过程中,有个别的小幅的震荡,究其原因要从宏观和微观两个方面来讲。

宏观方面主要有以下几个原因:

首先,从看房地产市场,我觉得还是看宏观的经济如何持续改革开放,如今大的GDP的持续的高度增长,拉动房地产市场的持续走高;

其次,从去年金融危机之后,国家东南沿海原有的经济模式即将有所改变。从原来的,以劳动密集型出口导向型经济逐渐向技术密集型,科技密集型转变。现在包括广东、浙江等这些手工业型,在东南亚。在这个过程中,这些游资,也就是民间资本,必然转向房地产市场。我觉得这是一个客观趋势,是不能改变的。

再次,金融危机以来,大量的热钱涌入中国。这几个月以来,大约有几百亿美元进入。热钱的涌入,加原有的宏观经济背景,必然推动房地产市场和股市。

最后,我觉得我们国家经济高速发展,不论是内需还是外需,带来的就是土地的稀缺,必然导致房地产的价格持续上升,而这个价格持续上升,在可预见的将来,应该是保持。我觉得从宏观上来看,房地产大的走势应该是这样。

而从微观来看,站在消费者群体来看,刚性需求依然旺盛。分析便可得知主要有以下几方面的刺激因素:

第一,我个人通过研究调查数据发现,以城市工薪阶层为主导的刚性需求的第一批置业者,并没有真正的完成置业,包括柳州这么一个百万人口级别的城市,还有大批外地来柳的一批刚性置业者,有待于改善居住条件。

第二,城市人群包括城乡的购买人群,随着这几年来经济状况,购买力的改变,必然转向投资领域。而投资领域由于外部环境不可测性,相比之下,投资房地产就成为非常好的保值方式。不说升值,姑且看其保值,至少这笔钱我投到房产不会血本无归,0607年股市市场火热,北京有个老太太养老金取出来炒股,最后血本无归,人们已经见证了很多这方面的因素和例子。

第三,我觉得从微观需求和购买角度来看,随着我们国家的需求和保证体制越来越完备,社会保障体制完备之后人们的投资意识会增强,很多人口袋里存了钱,他的核心目的便会转为养老防老,中国现在已经从计划经济完全转化为市场经济之后,也就是说,以前国家那种统包式的养老方式已经不存在了。社会养老保障体制、医疗保障体制逐步完备,会让人们越来越没有后顾之忧,从需求的角度来看,更想投资一些有投资前景的房地产项目。从微观上看,几个不均衡又导致了眼下房地产市场局部过热。怎么不均衡呢,有些人可能有10几套房子,而有些人一套也买不起。一个城市之内,购买能力的不均衡,地域之间的不均衡,城乡的不均衡,高收入和低收入之间不均衡,等等众多不均衡这些都是造成今天楼市价格高涨的重要因素。 

 

柳州房产街冷风:09年房价上涨有其根由,那么就目前相关政策、市场形势,你能谈谈2010年房地产市场将会出现什么样的变化?

刘涛:刚才说谈到都是关于今天以前市场的高涨,特别是年底中央经济工作会议确定了“双稳定”持续政策。因此,我个人认为在2010年新的一年当中,房地产市场应该不会有太大的变化。要说有变化的话,我个人觉得在2010年四个季度中,34季度可能会有小幅震荡,这种小幅震荡,其根源还是因为目前市场发展的不均衡。

首先,开发商被一些现场热销现象所蛊惑,大量诞生所谓地王,但是地王抢过来之后,有的时候是烫手的,不见得能搞得起来。前年在天津的时候,当初在【海阁广场】边上,那儿有一块土地是一个浙商拿下的,大城市泡沫比较多,压下来后,结果楼面地价高过售价。所以,在小幅震荡情况下,个别开发商在高峰时所积累的土地可能在开发过程中,会遇到棘手问题。比如资金的体量,现金流量。

其次,国家相关的一些政策会有所变化,但宏观的一些政策方面,可能对房地产市场的链条有所影响。咱们国家在土地出让的时候也会充分考虑市场因素,基准地价上调是土地评估,土地价格评估的基础。外部市场的火爆会导致基准地价上升,也会间接的影响到当地产市场。

再次,就是金融,优惠利率,银行贷款对房地产市场的影响。总而言之,我觉得最客观的东西永远是价值规律,价格永远要回归于价值。最公正的是民众。当市场过热或者过冷的时候,真正站出来调节市场的还是民众。我走过、看过很多地方,我觉得房地产市场会越来越健康。而不是越来越狂燥,狂燥过热不是健康的,开发呢不能够成为暴利,也不会有微利。

 

柳州房产街冷风:挚衡天地在广西市场内虽操作项目不多,但从操盘模式、策略、技巧方面已经引起业界的关注,都说公司员工都有过国内知名企业从业的经验,那么我想了解一下,公司的管理奥妙有哪些啊,未来的发展方向如何?

刘涛:我们挚衡天地这个营销代理机构,成立的时间比较短,是在一个机缘巧合的时候。我觉得有三句话可以代表我们所要做的事。一,作为房地产代理机构,首先要做到居者忧行。二,商者忧其所。这是指的我们所服务的居住类物业和商业类物业,所追求的目标,这是对外的。三,对公司内部而言,就是业者忧其途。这三句话可以涵盖我们的公司的宗旨。这是我们一直坚持所做的和将要做的。

对于我们将来要达到的目标,首先,恩……当然是赚钱了(爽朗的笑)。其次,希望达到一种均衡,这也是为什么公司叫挚衡天地。我在天津取这名字时,就想到这个房地产其实追求的核心目标是什么,规划当中均衡性。过高或过低都是一种错误,恰当合适就是均衡。而房地产顾问机构,我觉得更多的是代表一种治疗的而非实体性,所以才想到的挚,以手来支撑,是一个支点,所以这些就应该作为我们这个企业的宗旨。

一个公司要怎么样做才能做大做强,首先我觉得21世纪永恒的话题是和谐。第二一个公司要有权威,民主是过程,集中是结果。任何一个地方,像我们所看到的,这几年大家也在一直议论的,究竟是印度的民主好,还是中国的民主好。但是过度的集中会扼杀人们的积极性。所以我觉得一个企业应该首先是一个整体,任何一个人的智慧,才华都是驱动这一部机器的零件,既不能缺位,也不能越位,错位,管理之道,法无定法,式无定式,当然首先要建立一个健全的基体。不怕这个公司小,小不等于将来不会大。平台的作用是无限的。我以前的老领导说过,高山上一棵草,它的视野要高于平地上的一棵树,所以从这个角度来看,我希望我们的营销代理公司,首先是和谐,具有执行力,凝聚力,还有非常重要的学习力。对于像我们这样一个欣欣向荣的企业,做大不等于做强,强在基体不在体积,两者者差很多。因此,一切还是以人为本。

就我个人来说,我做了这么多年营销,作为中层以下房地产营销人,他首先是营销,其次是管理。对于中层,首先是管理,其次是营销的理念,应该更多的把自我定位定位在管理上。从企业的角度来看,应该整合资源,人尽其才。团队的力量是无穷的。只有团队才能真正的规避风险,每个人都有长处,如何扬长避短,归其所为,我觉得这是一个脉搏,管理是核心,如何把不同的人放到恰当的位置上,使其发生重要的作用。这是一个管理者必须要考虑的。同时,企业的发展会面临一个又一个的坎,所以要有良好的心理素质。

挚衡天地的强处在于,一是有着非常成熟的商业地产运营的经验,从前期的规划、设计定位到招商运营等等诸如此类商业地产是我们的第一个强项;二是对房地产的项目的可行性研究以及评估,有着比较丰富的房地产开发经验;三是对于我们团队自强不息的自我更新,至于售房,那是基本功,这个不用多说什么了,但是作为房地产顾问代理公司,售出房只是实现价值,售出溢价才是创造价值,所以从这种角度来说,2010年首先是建立一支结构合理的团队,这是我明年一年的工作。至于说明年能盈利多少,能接多少新项目,那是水到渠成的事了。

 

柳州房产街冷风:一个企业的发展和领导者有很大的关系,挚衡天地是在天津注册,那么你为何又带队在柳州做项目?

刘涛:虽然说房地产有着区域化差异,但对于房地产营销策划公司而言却没有严格的地域限制。武汉到广州,三个小时就能到达。以前我们北方天津,北京冬天只能吃大白菜,现在能吃上沙田柚。随着信息时代的到来,我觉得多种经验的交流与融汇是个必然的趋势。我前些天看了一本书,里面说的是秦始皇修驿道,促进文化的交流。以我们现代社会来说,经过这几年我们所看到的,听到的,应该说文化的交流与碰撞是必然,没有纯粹的南方,也没有纯粹的北方,有机会你们可以去北京,包括天津,杭州啊,看上去跟我在广东看到的风格差不多。美的东西是共同的,不美的东西是各异的。所以我觉得问题不是很大,更重要的是一种交流与融汇。

我对柳州那是一种缘分,跑了这么地方,最后还是选择在柳州。柳州的市场区域性比较明显,柳州的消费者跟风特点比较浓,新的区域出来后,几年前在河东片区,我看到的还是一片荒凉,而现在,整个河东区已经今非昔比,繁华。柳州区域性比较强,热点楼盘追风性比较强。明年的市场总体来看,应该来说相对乐观。大体上会有一些波动,但是问题不是很大。柳州市场比较突出的特点是,不均衡性。很多楼盘都面临一个很明显的问题,没有具体的客户,单个人贷款过多。这种情况比较普遍。像我们之前谈到的,个别人房子过多,个别人有房买不到。从大体上来看,市政府非常有远见的提出工业化柳州,发展柳州工业,柳州的产业人群很庞大。近几年柳州的工业也发挥了很大的作用。汽车工业发展比较快,经过几年持续的第二产业发展,柳州的工薪阶层荷包会越来越鼓。随着这个变化,这个后劲是比较足的。

 

柳州房产街冷风:很感谢刘总接受我们柳州房产街的独家专访,在最后请对柳州的购房者和业界人士各讲宜一句话吧。

刘涛:对于购房者,我想说四个字——顺其自然。市场经济也是有规律的,规律可以改变一切。对于业界,包括我们在内,多读一读鲁迅先生的文章,想想“拿来主义”的内涵.

 

 

 

冷风2012博客精彩导读:

房价上涨绝非偶然,楼市和谐发展才是正理

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