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冷风2012:独立地产评论

独立地产人/新锐诗人/用心奉上地产经济评论

 
 
 

日志

 
 

柳州“闹房荒”隐现房价失控之忧  

2009-12-03 10:54:00|  分类: 地产另类观察 |  标签: |举报 |字号 订阅

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柳州“闹房荒”隐现房价失控之忧

文:冷风

 

“蜗居”成为时下最流行的词汇,该剧借生命的尊严和生活的压力哪一个更重要的矛盾,充分反映现实中的民生民态,回头看看眼下房市,很多城市都在“闹房荒”,大冬天里居然频现通宵排队等开盘的盛况。房价并没跟随气温而下降,反倒又烧起了一把火。柳州虽不及全国一二线城市,但笔者在柳北、河西、柳南走访时,发现已无房源寻,只有河东个别开盘不久体量庞大的项目还有房源在售外,其他项目均“闹房荒”。除此外,笔者也了解到,现在各个房地产开发商目前土地储备也严重不足,这在一定程度上会造成后市的房价上涨。

面对过快上涨的柳州房价,业内的人只能付之一笑,政府所谓的“救火”政策实际是拯救了房地产。09年优惠政策一出来,半年内就让房价由小跌转为大涨。至于眼下的优惠政策是否止向,的确是值得去认真思考一番。仿佛是继续下去不好、停止也不妥,只能任由全民大讨论了。但对于柳州的百姓而言,面对生活的压力,只能麻木的选择妥协。虽有有识之士仍在表达忧虑之情,但在市场疯长的过程中,百姓对这些置之不理,因为房产和股市是目前投资获益最大的途径,难怪佳美营销张超洋曾提醒道:“柳州房价已经存在泡沫,不要因为通货膨胀的因素抢购房子,这样来算恰恰上套,盲目不是错,但把钱全部投进股市和房市日后就知道错”。

是对是错,政府管不到了,百姓顾不到了,业界引导不了了。

 

柳州的房价到底有多少泡沫?

住房价格的稳定,是城市发展过程中必须注意的问题。柳州房价是否存在泡沫,泡沫到底有多少?这是个很难评判的问题。很多政府官员和业界的专家学者们认为柳州房价水平同比其他省份三线城市尚可接受,还具有一定的发展空间。并且列举出类似城市规模化、人口比例、外来居住需求、投资性需求等诸多支撑因素。但有一条基本的经验谁也无法质疑:许多国家的房价泡沫破灭之前,绝大多数人都没意识到泡沫正在长大。这也就是说,仅靠观察学者专家现时中的主流观点,很难断定柳州是否存在房价泡沫。

由于笔者无法得到官方统计的住房空置率数据,所以也不敢妄加断言,只能从租金回报率来衡量房价的高低。住房的使用价值就是居住,而租金水平集中体现了居住价值的高低。我国一二线城市的年均住房租金回报率约为3%,而柳州今年房价虽涨幅很大,但房租却没有怎么长,河东某知名物业甚至出现800元/月的租金,,特别是高端公寓租金甚至有所下滑,河东某高端公寓两三年来租金一直没涨,目前还是750—900元/月的租金。柳州人重购轻租的观念根深蒂固,这确实是一个特殊因素,但柳州毕竟外来流动人口比例较低,由租金回报率如此之低这个角度可以看出,柳州很多项目的房价已经被明显高估。

 

柳州房价百姓难承受,为何还要争买房?

首先,柳州人把房子看得太重,为此不惜“啃老”,几个家庭支持一对年轻人买房,成为社会主流观念。可是,这一购房模式完全不具有可持续性。

其次,投资投机需求旺盛。从感性角度分析,近十年来柳州房价持续上涨,即使2005年和2008年部分地区曾出现过短暂的小幅下跌,但之后往往出现更大涨幅、更长时间的反弹,于是人们都不再相信房价会大跌。从理性角度分析,去年出台的诸多优惠政策,大大降低了投资投机的成本,虽然政策本意是鼓励合理的自住需求,但根本无法堵截投资者“搭便车”。另外,流动性过剩导致通胀预期,购房保值也很正常。

再次,住宅市场的供求矛盾一直没能有效解决。从根源上讲,柳州城镇建设用地确实非常紧张,造成这一现象的根本原因是有很多居住用地仍处于闲置状态。即使那些开发进度达到预售标准的楼盘,在市场繁荣时也常出现捂盘惜售现象。在市场经常性地处于供不应求状态的情况下,房价不涨几乎是不可能的。

 

看2010形势,高房价下需谨慎

从目前市场走势看,年底及明年初又将呈集中开盘态势,房开的开盘思维决定市场将维持楼市高位运行,而明年楼市出现调整的可能性不大。对于明年的市场走势,主要影响因素有供求关系、政策变化、市场导向等几个因素,笔者现在一一列出,再次提醒明年持续走高的房价下投资更需谨慎。

从供求关系角度看,柳州房地产新开工面积和土地购置面积处于较低水平,原因在于房地产企业对于未来市场的走势较为谨慎,这是经历去年市场大调整后的一种过激反应。按照今年年底新开工数据推算,如果明年销售量依然旺盛的话,楼市供求关系依然是紧张的。

从政策变化看,影响住宅成交的最大因素是信贷政策和税收政策。从最近银监会等政府机构的表态看,明年楼市的信贷政策将是有紧有松。松的方面是继续鼓励首套住房的消费,利率将继续打七折,这一政策不应轻易改变。紧的方面是对于二套房的贷款利率和首付条件都会提高,提高投资需求的进入门槛和持有成本。另外,营业税的优惠政策也会按照国家有关文件的规定在年底取消。

从政策对市场的导向来看,明年柳州楼市的成交结构相对目前将发生变化,即自住需求的比例将显著上升,投资性需求比例下降。虽然当前楼市成交量因为政策的不确定性引发了购房恐慌,形成短期的上翘,但当政策逐步明晰后,这种恐慌性的购房就会消失,取而代之的理性购房。

综合来看,从需求量上讲,明年上半年柳州楼市将形成新的波动式上扬,下半年将会恢复到平稳的发展期。从价格走势看,地价的上涨,外地品牌的进驻都影响着市场结构的变化,特别是目前影响下的区域,一个楼盘带动整个片区的房价将会在明年表现的更加明显,是否会有合理的价格支撑,将取决于市场因素,但可以肯定,涨价最快的绝对是那些跟风增长的区域。

 

面对柳州高房价更需要提高警惕性

对于这样的影响,我们更需要提高警惕。因为资金是影响房地产价格的关键,虽然目前的家庭结构和购房模式还能够勉强支撑高房价的存在,但这种房地产市场的支撑模式并不牢固,也不是正常的市场状态。面对这样的举全家之力购房的问题,与其说是推高房价的动力,不如说是高房价透支社会消费力的实证。这种危害如同业界人士在个人博客中的表达一样,值得看过本文的朋友的警醒,现摘抄一段作为本文结尾:

“当房价高得老百姓跳着脚都够不到的时候,老百姓自然会停止买房或观望,于是成交量下降。当通货膨胀越来越明显的时候,政府一定会出重手整治,猛烈加息,紧缩货币。这不是政府愿不愿意的问题,而是政府必须做的事情,因为保稳定高于一切。当利率重回7%以上,甚至更高的时候,一方面打击会打击购房者热情,一方面会加大原本不富裕的房奴的负担。于是房价必然下跌,当房价跌去30%的时候,首付20%的客户可能会选择断供,于是酿成银行危机,进而引发金融危机。这一路线图似乎和美国金融危机完全一致。”//

 

 

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