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冷风2012:独立地产评论

独立地产人/新锐诗人/用心奉上地产经济评论

 
 
 

日志

 
 

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2009-12-01 10:24:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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        别被地王吓到:地王催生柳州房地产市场发展
 
                   http://www.gxhouse.com   2009-11-20    柳州房产街  文/冷风

   保利地产14.14亿拿下锌品厂地块虽然已有一段时日,但余波依然不断。显然保利事件已经刺激了柳州整个楼市地价的上涨,抢地热情也被渲染得极其亢奋。笔者梳理了一下今年以来的土地拍卖活动后发现,其实今年土地市场表现积极,且后市尽头比较足。特别是保利事件,周边的楼盘价格均在不断攀升,片区内二手房成交火爆。与此同时,全市成交量及放量也骤然上升。

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中房·世纪广场11月15日开盘售楼部内购房者选房

   市场反应第四季度放量依然强烈

   据房屋登记管理中心数据显示,10月共办理商品房合同备案2203套,同比增长114.30%,环比增长13.91%,面积22.38万平方米,同比增长119.84%,环比增长速度8.17%;金额9.13亿元,同比增长145.07%,环比增长8.31%。其中商品住房1987套,同比增长148.69%,环比增长10.44%,金额8.04亿元,同比增长199.66%,环比增长13.40%。

   从柳州房产街第四季度开盘或即将开盘的预告可以看出,第四季度放量依然强烈,成交量预计有所放缓,价格趋于理性。鱼峰区嘉靖•圣蓝山、鸿泰名庭、玲珑居、大美天第等均有新房源推出,柳北区天江丽都、北城华府、半岛•中央花园、滨江四季城即将开盘或加推新房源,河东大城小院、清华坊、华展•华园、兆安•现代城等,柳南区锦业华都、富丽华都等,旧机场片区华韵上城、盛世中华等项目放量将更加明显。但从价格方面来讲,鉴于国庆期间快速增长且相对过高的房价而言,后市价格将会趋于理性。

   以目前大家最为关注的河东片区为例,河东北片逐步进入销售尾期,南片开始活跃。河东北面目前在售楼盘货量以基本推售,存量以不多,且近期挂牌土地多以商服用地为主,可以预见,北面住宅货量将接近尾声;南面包括大城小院、华展•华园、兆安•现代城、汇东一品、东郡、盛天龙湾等项目将迎来新一轮的激烈竞争,因此北面凭借越渐成熟的开发进度将维持高位水平,南面将迎来新一轮价格的攀升。

地王产生在一定程度催进房市活跃程度

   佳美房营销总监张超洋先生在分析今年市场活跃因素时,也提到保利事件的影响。他认为,“地王必定会刺激柳州的房价往上攀升。这些都是房价上涨的动力。现在很多片区都没有房子可卖,是因为去年楼市不景气,造成开发商不敢开发。现在楼市好了,就会刺激开发商,纷纷要加大投资力度,增加房源,势必就会造成明年下半年有大量的房源进入市场。特别是地王周边的项目将会增加更多的房源”。

   【碧园·大城小院】代理方——宝资天的吴经理针对地王影响,特别是外地品牌进驻的事情,他说“柳州本土市场缺乏有力的竞争机制,但外地品牌及地王的诞生将成为催化剂,催进柳州市场竞争机制的成熟。柳州地产企业不应该怕,而是要大力欢迎和向这些品牌学习,毕竟人家的管理机制和操作模式相对来说极具规模化,另外他们对于项目的理解和定位比较准确,品牌化楼盘打造的方式应用的非常娴熟。”

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11月14日城南首座VIP卡正式接受预约现场

   地王影响下郊区地价也逐渐升高 

   值得一提的是,在媒体的聚光灯投向极少数市区优质地块的同时,开发商也纷纷将目光转向郊区。今年出让的几幅南环路、桂柳路、鹧鸪江的地块价格都在上升阶段。有业内人士透露给笔者,现在柳州已经没有低于300万/亩的地价,可以说地价与房价互相拉动,地价造成房价高,房价高反而又抬高了地价。

   对于柳州少数“地王”提升整体地价的情况,有业内人士认为“地王”现象被刻意夸大。但从柳州土地储备中心最新公示的一块地来看,位于东环路某地块已经达到1290元/&#13217;。由此可见,由于供给与需求两方面都存在趋升的力量,土地市场的交易面积会有所增加,土地价格可能还会出现一定程度的上升,这地价上升必然会影响到外延区域。

   柳州购房逐渐外延化说明什么

   笔者认为,业界普遍将高地价与高房价联系起来,并用“地王”的个案去推断未来房价走势并不妥当,因为房价最终还是会由市场决定,也就说当房价上涨到大多数百姓承受的极限时,房价泡沫也就会诞生。

   从目前城南首座项目预约办理VIP卡的情况来看,柳州更多的购房者已经逐渐转向外延区域,特别是配套相对成熟的区域。现在买房的年轻人往往是花了两代人甚至三代人的钱,新婚家庭更是集中两个家族的所有财力购房,这并不能反映真正合理的市场购买力,所以原更多的购房者比较接受这边的相对较低的房价。但周边郊区地价也在逐渐升高,这就意味着离购房者承受的极限越近。

   从另外一个角度讲,如果柳州整体空置率不高的话,这种外延性发展是城市格局变化的表现。但目前柳州住宅空置率有多少,又有几个能算的出?

   后记:地王催生楼市的发展,特别是外地品牌的进驻对市场来说更是一种促进,同时也带来了新的机遇。但从购房者角度来讲,也许就意味着房价的上涨。地王来了,谁喜谁忧,还是交给市场来解决吧。

原载:柳州房产街  文/冷风

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